过去一年，是东莞艰难发展的一年，经济增速全省垫底;过去一年，也是孕育希望的一年，东莞转型升级、招商引资迈出坚实一步。年终岁末，我们特别选择招商引资的核心问题：土地，作为最后一次封面报道的选题，意在反思、在总结，更在冀望。

 

　　“说好我们给码头、岸线，中海油要了以后，交易平台、交易和商贸都不在虎门港，并且我们一分钱税收都没有。占了地方的土地、资源，对地方一点效益都没有，不合理。”日前，在一次与媒体交流的公开场合上，虎门港工委书记、沙田镇委书记邓流文愤然指责中海油：“原来跟市政府承诺的事情都没有兑现。现在发展了一半土地，还有一半土地打算卖，跟别人合作别的产业?我说不能卖，要卖就要给回我。”

 

　　邓流文剑指中海油，实际上他戳穿的正是东莞在招商中遭遇的圈地陷阱。有人打着大项目的旗号拿到土地后迟迟不动，囤地等着升值;与此同时，也有人满怀憧憬投资东莞，却因政府部门行政效率低下而耽误土地开发。种种利益博弈和拉扯，造成了东莞大量土地“被圈”或“被迫闲置”。

 

　　据官方通报，截至2011年7月，东莞累计处置的闲置土地达到4.8万亩，征收土地闲置费5.6亿元。去年一年，东莞共查处了16宗闲置土地。

 

　　汲取种种“被圈地”的教训，东莞也采取了防范措施。2012年，东莞决定改变对大项目一次性供地的模式，试行分期供地优先保障项目首期工程用地，定期对已供地项目进行效益考核，并以此为依据决定是否继续供地或调整后续供地规模。

 

　　客大欺店

　　以中海油为例

　　有多少土地“被圈”?

 

　　“我们在立沙岛有个别企业，要地要了七八年，到现在还没开工。光是占地不发展的企业，我们要整合。”这里的“个别企业”，说的是中海油。

 

　　日前，虎门港工委书记、沙田镇委书记邓流文在与媒体的交流会上毫不客气直接点名批评中海油：“中海油向市政府承诺的事情都没有兑现。现在发展了一半的土地，还有一半的土地没有发展，还打算要转卖给别人合作搞别的产业。”

 

　　2005年，中海油向东莞买地，成立“中海石油炼化东莞油品储运有限公司”，即中海油的立沙岛项目。仓储项目税率低，东莞得益甚微。

 

　　记者了解到，市政府为此专门召开协调会议，与中海油磋商。东莞方面认为，东莞在立沙岛项目的基础设施、安全、环保等方面投入了大量资金，仅消防特勤站和应急中心，每年维护费就高达6000万。故此，东莞建议中海石油炼化公司将销售公司从广州迁来东莞;在迁移无法实现的情况下，东莞要求中海油出具承诺函。

 

　　据媒体的公开报道显示，2007年初，东莞市经贸局就曾透露，当时中海油已出具承诺函，承诺在虎门港成立具有独立法人资格的成品油销售公司，年销售不少于200万吨成品油，将在东莞缴纳17%的销售增值税。

 

　　然而，时至今日，中海油的成品油尚未在东莞销售。

 

　　与中海油打交道多年的知情人士告诉记者，中海油从其惠州炼厂将成品油通过虎门港立沙码头输送到虎门港储库，再通过虎门港集散地输送到粤西一带，年销售量大概在200万吨。知情人士认为：“中海油在东莞的项目并不成功，东莞分公司的负责人也屡屡更换。应该说，他们在其他地方的钱赚不过来，现在中海油内部高层也不太重视东莞项目。”

 

　　然而这种“不重视”，却让东莞有种被忽悠的感觉。邓流文更是直接指责中海油：“说好我们给码头、岸线，他们要了以后，交易平台、交易和商贸都不在虎门港，并且我们一分钱税收都没有。占了地方的土地、资源，对地方一点效益都没有，不合理。”

 

　　中海石油炼化东莞油品储运有限公司有关负责人在接受南都记者采访时只是简单回应：“其实，我们也很愿意在东莞销售，毕竟东莞市场这么大。但现实情况却非常复杂。”

 

　　不过，对东莞尚未兑现投资承诺的，远远不只是中海油一家。在前不久的东莞两会上，东莞市发改局局长朱斌华就透露，“松山湖的某企业，招商时的说法是做研发基地加生产，达产后还做营销基地，税收可以达到30亿-40亿元，后来一路追追追，也有七八年了，追到现在，占了我们那么多地，消耗我们多少资源，税收也才两亿元。”

 

　　“他要下地来很容易，但对于地方的发展就吃亏了。”朱斌华说，现在都是“客大欺店”，来投资的，打的旗号都是背后有什么什么人。“东莞到底有多少土地被圈走了?虽然我手上没有统计数据，但在东莞圈地项目太明显。”他说，现在我们不能这么笨，一定要看准统筹发展，自己把账算清楚。

 

　　被迫闲置

　　以广业为例

　　有多少部门效率低下?

 

　　据此前媒体公开报道，中海油只发展了其在虎门港所拿土地的一半，而这仅仅是东莞土地被闲置的“冰山一角”。

 

　　早在2006年，卫星影像就显示，东莞的闲置土地已达到了4.7万亩，闲置两年以上的约占90%，闲置5年以上的有80%。与此同时，东莞还有96宗首期投资超500万美元的大型项目在眼巴巴地“等地”上马。

 

　　同年4月，东莞开始部署处置闲置地的工作。2个月后，东莞处置常平一块25亩的闲置土地，罚收了140万元土地闲置费，打响了全市“处闲”的第一炮。受罚的开发商还有：香港时富集团，827万;光大地产，450万;泰安地产，808万。

 

　　那年11月底，香港首富李嘉诚也被卷入风暴眼，和记黄埔旗下的海逸豪庭共1938亩土地闲置了95个月，收到7915万元的罚单，成为广东历年来数额最高的土地闲置费。

 

　　“企业故意圈地，这种情况是不可避免的。”广东省广业资产经营有限公司在虎门港投资项目的负责人李灼灼说，“比如像虎门港，地理位置优越，现在土地价格还比较低，会吸引很多企业。这就会造成可能有些企业对项目并没有经过科学的论证，就匆匆签约了。因为投资商会有一种心态，反正拿到土地以后，我就算不发展，等着土地升值也能赚钱。”

 

　　此外，可能是企业当初拿地的时候资金不存在问题，拿地以后，特别是经济大环境不好，企业现金流也很紧，他们也会考虑拖延，“反正地都拿到了，放一下也没事。拖几年，等到大限快到时，说不准经济环境就变好了。”

 

　　不过，李灼灼话锋一转说，“有人是故意囤地，而我们是被迫闲置。”广业在虎门港的项目在东莞有关部门办证时“卡壳”了。

 

　　“按照原计划，我们元旦过后就要动工，可是到现在国土证还没办下来。没有国土证，就好像没拿到结婚证，我们也怕到时候耕了别人的田呀。”李灼灼说，东莞国土部门的解释是，原来向沙田征地的时候，有些工作还没做完，必须要跟沙田方面补齐材料，还要等比较长的时间。“我们也催了几次，后来又说办事人休年假了。”

 

　　另外，李灼灼跟东莞有关部门打交道时，也发现部门之间“自相矛盾”。“工商系统显示我们是国有企业，地税国税部门又显示是私营企业，部门打架了。我们是省属企业下面的子公司，怎么是私营企业呢?到时候一审计，还以为我们要把国有资产私有化呢。”但东莞税务部门提出让广业找营业执照，证明广业下属全资子公司在其他城市投资的公司性质是国有企业，如果有这样的先例，东莞也可以做到。李灼灼认为“这样的问题，东莞市领导开个协调会就能够协调解决了。”

 

　　如今，李灼灼也不知道办理证件要拖到什么时候，什么时候才能动工。“但这样拖下去对企业影响很大，企业的投资规划可能会做出重新调整。”

 

　　就在海逸豪庭土地闲置被东莞罚款之后，有主管部门人士曾向南都记者透露隐情。实际上，海逸豪庭项目迟迟不能办证动工，很大程度上是因为当地城市规划修编的耽误。因为当地要修编城市规划，有关部门就不能给该项目办理土地证明，要等新的城市规划修编完成，才能出证。“并非和记黄埔恶意圈地，他们也是被迫耽误。只是和记黄埔作为上市公司不想把事情闹大，低调处理交了罚款了事。”

 

　　此事的另一方面，海逸豪庭开盘时，身价早已翻了几番，并直接拉升了当时整个东莞房地产的均价。

 

　　亡羊补牢

　　东莞学精明

　　改变供地模式

 

　　对于闲置土地的处置情况，李灼灼认为，“土地很紧缺，财税压力大，抓的力度大一些。也有私人关系好一点，地方政府不想得罪大投资商的，处置的力度也就弱了。”

 

　　据官方通报，截至2011年7月，东莞累计处置的闲置土地就达到4.8万亩，征收土地闲置费5.6亿元。去年一年，东莞共查处了16宗闲置土地。

 

　　在遭遇“被圈地”之后，东莞也采取了防范措施。2012年，东莞决定改变对大项目一次性供地模式，试行分期供地，优先保障项目首期工程用地，定期对已供地项目进行效益考核，并以此为依据决定是否继续供地或调整后续供地规模。

 

　　朱斌华说，“我们发改现在在做什么事情?一周有两三次，陪书记市长见大企业老板，去摸底，了解背景，看他们到底是忽悠还是真有料。现在都是‘客大欺店’，来投资的打的旗号都是背后什么什么人。”他提醒地方招商要小心：“项目进来以后会不会货不对板，有没有原来所说的这么好?没这么好，我要追究的。我们的宝贵资源就这么多，卖了就没有了。我们作为地方要怎么考虑，你要1000亩，好，我先给你一期300亩，用完了再给。”

 

　　眼下，在与中海油方面的洽谈中，邓流文态度坚决：“你跟我合作谈判，该怎么说就怎么说，但你要转卖给别人，这是不可能的，要卖就要给回我。”

 

　　据虎门港内部人士透露，在与中海油的谈判中，中海油方面态度也很诚恳，“他们也觉得对东莞的回报确实不合理，显得不好意思。”接下来，双方将进一步谈判，希望能够共同推动更好地解决这个事情。

 

　　[东莞“处闲”这十年]

 

　　其实，早于12年前，东莞土地闲置的问题已出现。

 

　　东莞城市中心快速发展，到了2000年，市区面积已由原来的3平方公里扩张到45平方公里，供地过量直接导致大量土地闲置。东莞官方统计，自1992年到2000年，东莞市区批出上万亩住宅、商铺等经营性房地产项目，有1/3的面积都在“晒太阳”。政府一度暂停房地产用地的新增供应，改由存量土地补给。

 

　　2005年年底，东莞印发首个处置闲置土地的方案，开征土地闲置费：经营性用地5元//月，工业等非经营性用地3元//月。闲置10年以上，只计征24个月的土地闲置费。

 

　　开始“动真格”是等到2006年。

　　2006年：打响“处闲”第一炮

 

　　2006年，国务院三令五申要守住18亿亩耕地红线，东莞已经刻不容缓。当时的卫星影像显示，东莞应处置的闲置土地已达到4.7万亩，闲置两年以上的约占90%，闲置5年以上的有80%，与此同时，东莞市还有96宗首期投资超500万美元的大型项目在“等地”上马。

 

　　4月，东莞开始部署处置闲置地的工作。2个月后，东莞处置常平一块25亩的闲置土地，罚收了140万元土地闲置费，真正打响了全市“处闲”的第一炮。香港时富集团、光大地产和泰安地产等开发商也受罚。

 

　　11月底，香港首富李嘉诚也被卷入风暴眼，和记黄埔旗下的海逸豪庭共1938亩土地闲置了95个月，收到7915万元的广东最高罚单。

 

　　现任东莞国土局局长刘杰正是当时的国土局新闻发言人、纪检组长。他向媒体透露，东莞处置闲置地，各部门合力“卡脖子”：对不按规定接受处置的闲置地块，市国土部门不受理土地使用权转让等手续，发改部门不予立项，城建规划部门不予报建，金融部门不得将其作为抵押物提供银行贷款。市财政甚至下发给镇街 5000万元借款，用于收购闲置土地。

 

　　自2006年起，省下达给东莞的新增建设用地指标也不再分解到各镇街，由市统筹掌握，专门用于首期投资额在500万美元以上的项目用地。

 

　　2008年到2009年：土地闲置费减半收取

 

　　风暴一直持续至2007年年底，政策也越加严厉。根据国家政策，东莞后再下发文件《关于继续深入推进闲置土地处置工作的通知》，明确2006年4月7日后新发生的闲置土地，必须重新建立台账，土地闲置满一年征收闲置费，按土地使用权出让金的20%计征;闲置两年，则将无偿收回。

 

　　到了2008年初，两会开锣，在东莞市政府的工作报告中，处置闲置地已经上交了一份满意的“答卷”：两年来，累计处置闲置土地4.3万亩，征收土地闲置费3.9亿元。

 

　　不过，很快金融危机来袭，政府的雷厉风行也戛然而止。

 

　　媒体报道，东莞因历史原因形成的应处置闲置土地已达4 .60 8万亩。从2006年到2009年8月，东莞共处置了闲置土地4.4万亩，征收土地闲置费4.5亿元。但自金融危机爆发后东莞处置的闲置土地就只有几百亩，约210万元。

 

　　东莞市国土局当时就回应：“东莞已经放慢处置步伐”，土地闲置费也开始减半收取。按照广东省国土资源厅出台的政策，现代产业项目确已落实且承诺一年内动工建设的，若闲置未满两年，土地闲置费减半收取;闲置满两年以上，可暂不强制收回，土地闲置费也减半收取。

 

　　放松的土地政策到了2010年才再度收紧。东莞市国土局向媒体放风，将出台更严厉的闲置土地处置方案，严格监督房地产开发土地的供应和利用。不过，国土部门的口风也更“弹性”：新一轮的处置办法不限于开罚单，将通过收回土地、限期开发以及项目更换等多管齐下。

 

　　2011年7月，据官方通报，东莞累计处置的闲置土地达到4 .8万亩，征收土地闲置费5 .6亿元。即从2009年8月起，近两年时间，东莞新处置的闲置土地只有4000亩。

 

　　2012年：大项目分期供地 预防土地闲置

 

　　“处闲”话题再次热起是到了2012年。此时的东莞已面临严峻的缺地“窘境”：东莞要引入大项目，但六成镇街已无500亩以上可集中建设地块，1000亩以上地块仅19块，面积2.6万亩。全市建设用地比例高达43%，土地资源相当紧缺。

 

　　东莞市国土局开始制定方案：用地重点保障大项目，但有了变化。大项目供地不再是一次性供给，而是严格把关，项目投产分几期，就分几期供地。同时，政府定期对项目进行效益考核，依此调整该项目后期的供地规模。

 

　　这一政策实际上是对“圈地”行为进行了提前“防范”。处置闲置土地的政策也更加细化。比如，开发商此前拿地，可以持续好几年都只是在挖地基，蒙混过关。 2012年8月，东莞就出台了《规范闲置土地置换程序》堵住政策漏洞，明确：已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也算闲置用地。

 

　　官方统计，2012年全年，东莞共查处了16宗闲置之土地，征收闲置费632万元。另外，通过试行跨镇街调整使用等方法，盘活了存量土地1.6万亩。

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